Η φορολόγηση της Αγοράς ακινήτων στην Ελλάδα

1. ΟΙ ΣΥΝΤΕΛΕΣΤΕΣ ΦΟΡΟΛΟΓΗΣΗΣ

Η αγορά ακίνητων φορολογείται στην Ελλάδα με δύο διαφορετικούς τρόπους ανάλογα με το εάν πρόκειται για οικόπεδο / παλαιά κατοικία (α) ή νεόδμητο ακίνητο με άδεια οικοδόμησης μετά την 01.01.2006 (β).

α) Φορολογία της αγοράς οικοπέδων και παλαιών/μεταχειρισμένων ακινήτων

Για την πώληση οικοπέδου ή παλαιού-μεταχειρισμένου ακινήτου του οποίου η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί πριν από το 2006 (αποτελεί τη πλειονότητα των ακινήτων) οφείλεται Φόρος Μεταβίβασης (ΦΜΑ) και φόρος υπέρ των Δήμων οι συντελεστές των οποίων έχουν ως ακολούθως:

β) Φορολογία της αγοράς νεόδμητων ακίνητων

Για καινούργιες κατασκευές που η οικοδομική άδεια έχει εκδοθεί μετά την 1^η Ιανουαρίου του 2006 (νεόδμητα ακίνητα) και μεταβιβάζονται για πρώτη φορά από την αποπεράτωση τους, ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) αντικαθίσταται από τον ΦΠΑ 24% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Σε αυτή την περίπτωση για κατοικία με τίμημα ή ελάχιστη αντικειμενική αξία 100.000 ο αγοραστής θα κληθεί να καταβάλει 24.000 € ΦΠΑ. Επισημαίνεται ότι μετά την πρώτη μεταβίβαση δεν οφείλεται πια ΦΠΑ αλλά ΦΜΑ.

γ) Συμφωνηθέν τίμημα και αντικειμενική αξία

Η αντικειμενική άξια υπολογίζεται στις αγοραπωλησίες επακριβώς από τον Συμβολαιογράφο και αποτελεί στην αγορά ακινήτου την κατώτατη τιμή βάσει της οποίας θα φορολογηθεί η αγορά του ακίνητου ακόμα και εάν το συμφωνηθέν τίμημα είναι χαμηλότερο. Στην περίπτωση που το συμφωνηθέν τίμημα είναι υψηλότερο ο φόρος υπολογίζεται επί του υψηλότερου συμφωνηθέντος τιμήματος.

2.ΤΕΚΗΡΙΑ ΑΠΟΚΤΗΣΗΣ ΠΕΡΙΟΥΣΙΑΚΩΝ ΣΤΟΙΧΕΙΩΝ (ΠΟΘΕΝ ΕΣΧΕΣ)

α) Τι είναι το πόθεν έσχες

Η απόκτηση ακινήτου στην Ελλάδα στοιχειοθετεί σύμφωνα με το ισχύον καθεστώς τεκμήριο και για τα εισοδήματα του αγοραστή στο οικείο οικονομικό έτος. Εάν ο αγοραστής του ακινήτου δεν δικαιολογεί το ποσό του τιμήματος με βάση τα προγενέστερα εισοδήματά του, επιβαρύνεται με πρόσθετο φόρο εισοδήματος στο οικονομικό έτος στο οποίο προέβη στην αγορά του ακινήτου.

Για ξένους υπηκόους, κατοίκους εξωτερικού που φορολογούνται για τα εισοδήματα τους μόνον εκτός Ελλάδας δεν ισχύει το παραπάνω τεκμήριο απόκτησης περιουσιακού στοιχείου εφόσον ο κάτοικος εξωτερικού προβεί αποδεδειγμένα σε εισαγωγή του κεφαλαίου για το τίμημα και όλες τις δαπάνες αγοράς από το εξωτερικό. Σε κάθε περίπτωση συνιστάται, προς αποφυγή λαθών με δυσάρεστες συνέπειες, ο κάτοικος εξωτερικού στην πρώτη φορολογική δήλωση στην Ελλάδα μετά την αγορά ακινήτου να συμβουλευτεί εξειδικευμένο λογιστή.

3. ΦΟΡΟΑΠΑΛΛΑΓΗ ΓΙΑ ΑΓΟΡΑ ΠΡΩΤΗΣ ΚΑΤΟΙΚΙΑΣ

Με το άρθρο 1 του Ν. 1078/1980 θεσπίστηκε για πρώτη φορά στην Ελλάδα η απαλλαγή από τον φόρο μεταβίβασης και η κατάργηση του τεκμηρίου αγοράς για αγορά πρώτης κατοικίας. Ο σκοπός της ρύθμισης αυτής ήταν η τόνωση της οικοδομικής δραστηριότητας και ακόμη η διευκόλυνση των ασθενέστερων οικονομικά τάξεων για την απόκτηση πρώτης κατοικίας χωρίς την καταβολή φόρου.

α) Τα αφορολόγητα όρια

Στην περίπτωση που κάποιος αγοράζει ακίνητο (διαμέρισμα ή οικόπεδο) προκειμένου να το χρησιμοποιήσει ή να αναγείρει πρώτη κατοικία προβλέπονται οι φοροαπαλλαγές που υπολογίζονται με βάση την αξία του μεταβιβαζόμενου ακινήτου . Τα αφορολόγητα όρια για την αγορά, δωρεά, κληρονομιά πρώτης κατοικίας ή οικοπέδου σύμφωνα με το Ν. 3842/2010 έχουν ως ακολούθως:

Σε περίπτωση αγοράς κατοικίας, στο ποσό της απαλλαγής περιλαμβάνεται και η αξία μίας θέσης στάθμευσης αυτοκινήτου και ενός αποθηκευτικού χώρου, για επιφάνεια έως 20 τ.μ. το καθένα, εφόσον βρίσκονται στο ίδιο ακίνητο και αποκτώνται ταυτόχρονα με το ίδιο συμβόλαιο αγοράς.